Warum eine vermietete Wohnung anders funktioniert als die eigene.

Der ganze Mechanismus lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Bei einer vermieteten Wohnung zahlst du nicht allein. Alles Weitere sind Details dieses einen Gedankens.

1. Die vier, die mitzahlen

Bei einer selbst genutzten Wohnung kommt jeder Euro aus deinem Netto. Bei einer vermieteten Wohnung verteilt sich die monatliche Last auf mehrere Schultern.

• Der Mieter trägt mit der Kaltmiete den größten laufenden Teil der Rate.
• Das Finanzamt trägt einen Teil, weil du Kosten und Abschreibung geltend machen kannst.
• Die Bank stellt das Kapital, das du sonst über Jahrzehnte ansparen müsstest.
• Du zahlst die Lücke, die übrig bleibt, und bist dafür am Ende Eigentümer.

Kein Trick, keine Lücke, keine Grauzone. Es ist die normale Behandlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

2. Warum das Finanzamt überhaupt mitzahlt

Wer vermietet, erzielt Einkünfte. Und wer Einkünfte erzielt, darf die Kosten gegenrechnen, die dazu gehören: Zinsen der Finanzierung, Verwaltung, Instandhaltung und den Wertverzehr des Gebäudes.

Dieser Wertverzehr heißt Abschreibung. Der Gedanke dahinter: Ein Gebäude nutzt sich über die Jahrzehnte ab. Diesen rechnerischen Verschleiß darfst du jedes Jahr steuerlich ansetzen, obwohl er dich in dem Jahr kein Bargeld kostet. Genau an dieser Stelle entsteht der Effekt. Ausführlich steht das im Artikel zur Abschreibung.

3. Was der Kaufpreis nicht ist

Der größte Rechenfehler am Anfang: mit dem Kaufpreis zu rechnen statt mit der Gesamtinvestition. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen obendrauf, je nach Bundesland grob 6 bis 15 Prozent. In Hessen sind das bei 300.000 Euro Kaufpreis schnell fast 35.000 Euro. Details im Artikel zu den Nebenkosten.

4. Was am Ende bei dir landet

Der eigentliche Vermögensaufbau passiert nicht durch die Steuerersparnis. Die macht die Sache nur tragbar. Vermögen entsteht durch zwei andere Dinge:

1. Die Tilgung. Jeden Monat gehört dir ein Stück mehr von der Wohnung, bezahlt überwiegend aus der Miete. Nach der Finanzierungslaufzeit gehört sie dir ganz.
2. Die Miete danach. Ist die Finanzierung durch, wird aus der monatlichen Belastung eine monatliche Einnahme.

Eine mögliche Wertsteigerung kommt oben drauf. Sie ist ein Bonus, keine Grundlage der Rechnung. Wer eine Immobilie nur wegen erhoffter Wertsteigerung kauft, spekuliert.

5. Die zehn Jahre, die du einplanen musst

Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren, ist der Gewinn in voller Höhe mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Nach zehn Jahren ist er einkommensteuerfrei. Erschwerend kommt hinzu: Die genutzte Abschreibung wird dem Gewinn wieder zugerechnet. Wer früh verkauft, zahlt also gleich doppelt drauf.

Deshalb ist der Zeithorizont keine Nebensächlichkeit, sondern die Grundbedingung. Wer das Geld in fünf Jahren wieder braucht, sollte das hier nicht machen.

6. Die Risiken, ungeschönt

Das gehört zum ehrlichen Teil. Eine Immobilie ist kein Sparbuch mit besserer Rendite.

• Mietausfall. Ein Mieter kann nicht zahlen oder ausziehen. Die Rate läuft weiter.
• Zinsänderung. Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer werden.
• Wertverlust. Preise können fallen, besonders in schwachen Lagen.
• Instandhaltung. Dach, Heizung, Fassade kosten Geld, unregelmäßig und plötzlich.
• Gebundenes Kapital. Eine Wohnung ist nicht mal eben verkauft.
• Klumpenrisiko. Eine einzelne Wohnung ist ein einzelnes Objekt an einem einzelnen Ort.

Im schlechtesten Fall verlierst du das eingesetzte Kapital und bleibst auf einer Finanzierung sitzen. Wer dir sagt, das könne nicht passieren, verkauft dir etwas.

7. Was der nächste Schritt wäre

Bevor man über konkrete Objekte redet, sollte eine einzige Frage geklärt sein: Ergibt das in deiner Situation überhaupt Sinn? Genau dafür ist der 7-Fragen-Check da. Er dauert rund eine Minute, kostet nichts und endet ausdrücklich auch mit einem Nein, wenn es gerade nicht passt.