Die Nebenkosten, die keiner mitrechnet.
Der Kaufpreis ist nicht der Preis. Was zwischen Exposé und Grundbucheintrag noch dazukommt, entscheidet oft darüber, ob eine Finanzierung überhaupt darstellbar ist.
- Spannerund 5,5 bis 15 %
- Größter PostenGrunderwerbsteuer
- Hessen6,0 %
- Bayern3,5 %
- Beispiel 300.000 €34.785 €
- Bank finanziertoft nicht mit
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Der Kaufpreis steht im Exposé. Was danach kommt, steht meistens im Kleingedruckten. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro in Hessen sind das schnell fast 35.000 Euro obendrauf, die dir keine Bank ohne Weiteres finanziert.
Was zu den Kaufnebenkosten zählt
- Grunderwerbsteuer, der mit Abstand größte Posten
- Notar für Kaufvertrag und Vollzug
- Grundbuchamt für die Eigentumsumschreibung
- Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist
- Grundschuldbestellung, damit die Bank ihre Sicherheit eintragen kann
Grunderwerbsteuer: die Spanne je Bundesland
Sie entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag und wird vom Finanzamt festgesetzt. Ohne ihre Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne die keine Eigentumsumschreibung. Der Satz hängt allein davon ab, wo die Immobilie steht.
| Bundesland | Satz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Stand 2026, ohne Gewähr. Die Länder können ihre Sätze jederzeit ändern, in den letzten Jahren gab es Anpassungen in beide Richtungen. Prüf den aktuellen Satz vor jeder Kalkulation.
Beispielrechnung: 300.000 Euro in Hessen
Angenommen eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 Euro in Hessen, mit geteilter Maklerprovision von 3,57 Prozent für den Käufer.
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,0 % | 18.000 € |
| Notar | 1,3 % | 3.900 € |
| Grundbuchamt | 0,5 % | 1.500 € |
| Maklerprovision, Käuferanteil | 3,57 % | 10.710 € |
| Grundschuldbestellung | 0,25 % | 675 € |
| Summe Nebenkosten | 11,6 % | 34.785 € |
Gesamtinvestition also rund 334.785 Euro statt der 300.000, die im Exposé standen.
Ohne Käuferprovision läge dieselbe Rechnung bei etwa 24.075 Euro oder 8,0 Prozent. In Bayern, mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ohne Provision, wären es rund 16.575 Euro oder 5,5 Prozent. Das ist die Bandbreite, mit der du planen solltest.
Unverbindliches Beispiel zur Veranschaulichung, keine Zusage für ein konkretes Objekt. Die tatsächlichen Beträge hängen vom Objekt, vom Notar und von der Konstellation ab.
Warum das so wichtig ist
Kaufnebenkosten sind für die Bank verlorenes Geld. Sie schaffen keinen Gegenwert, den sie im Notfall verwerten könnte. Deshalb finanzieren viele Banken sie gar nicht oder nur mit deutlichem Zinsaufschlag. Genau hier entscheidet sich, ob du Eigenkapital brauchst.
Steuerlich sind das drei verschiedene Töpfe
Nicht alle Nebenkosten werden gleich behandelt:
- Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch gehören zu den Anschaffungskosten. Sie werden auf Gebäude und Boden aufgeteilt und fließen anteilig in die Abschreibung ein, wirken also nur langsam.
- Finanzierungsnahe Kosten wie die Grundschuldbestellung sind in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar.
- Der Bodenanteil wird nie abgeschrieben. Der Teil der Nebenkosten, der auf ihn entfällt, wirkt steuerlich gar nicht.
Wie das in deinem Fall aufgeteilt wird, entscheidet dein Steuerberater. Hier geht es nur darum, dass du weißt, dass es diese Unterscheidung gibt.
Ein Detail, das sich lohnt
Mitverkauftes bewegliches Inventar, etwa eine Einbauküche, kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Betrag muss allerdings realistisch sein, sonst schaut das Finanzamt genauer hin.
Was du daraus mitnehmen solltest
Rechne nie mit dem Kaufpreis. Rechne mit der Gesamtinvestition. Wer die Nebenkosten in der Planung vergisst, hat sich um einen zweistelligen Prozentbetrag verrechnet, bevor er überhaupt angefangen hat.
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