Abschreibung einfach erklärt.
Der wichtigste Begriff im ganzen Thema. Wer ihn verstanden hat, versteht auch, warum eine vermietete Wohnung anders gerechnet wird als die eigene.
- WasWertverzehr Gebäude
- Gilt fürNur das Gebäude
- Nicht fürGrund und Boden
- Normalfall2 bis 3 % pro Jahr
- Denkmalbis 9 % pro Jahr
- Kostet dichKein Bargeld
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Stell dir vor, du kaufst einen Transporter für deinen Betrieb. Nach zehn Jahren ist er weniger wert als am Anfang. Dieser Wertverlust ist eine echte Ausgabe, auch wenn du sie nie überwiesen hast. Genau das darfst du steuerlich geltend machen. Bei Gebäuden funktioniert es identisch.
Was Abschreibung eigentlich ist
Der offizielle Begriff lautet Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Dahinter steckt eine simple Idee: Ein Gebäude hält nicht ewig, es nutzt sich ab. Der Gesetzgeber unterstellt deshalb, dass ein Wohngebäude über eine bestimmte Anzahl Jahre rechnerisch aufgebraucht wird.
Diesen jährlichen Wertverzehr darfst du als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen. Bleibt unterm Strich ein Verlust, mindert der dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen. Und damit deine Steuer.
Der entscheidende Punkt
Die Abschreibung kostet dich in dem Jahr keinen einzigen Euro Bargeld. Du hast die Wohnung einmal gekauft. Steuerlich darfst du diesen Kauf aber über viele Jahre verteilt abziehen. Deshalb entsteht eine Steuerersparnis, ohne dass Geld abfließt.
Warum nur das Gebäude zählt
Beim Kauf einer Wohnung erwirbst du zwei Dinge gleichzeitig: einen Anteil am Gebäude und einen Anteil am Grundstück. Das Gebäude nutzt sich ab, der Boden nicht. Ein Grundstück ist in fünfzig Jahren immer noch ein Grundstück.
Deshalb wird der Kaufpreis aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Wie diese Aufteilung ausfällt, hat spürbaren Einfluss darauf, wie viel du jährlich ansetzen kannst. Das ist eine der wenigen Stellschrauben, die wirklich etwas bewegen, und sie wird oft übersehen.
Die linearen Sätze nach Baujahr
Der Normalfall ist die lineare AfA: jedes Jahr derselbe Prozentsatz vom Gebäudewert. Welcher Satz gilt, richtet sich vor allem nach der Fertigstellung.
| Fertigstellung des Gebäudes | Satz pro Jahr |
|---|---|
| ab 1. Januar 2023 | 3,0 % |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % |
| vor 1925 | 2,5 % |
Nach § 7 Abs. 4 EStG, Stand 2026, ohne Gewähr. Das sind gesetzlich pauschalierte Werte, nicht die tatsächliche Lebensdauer des Gebäudes.
Für viele Bestandsobjekte landet man also bei zwei Prozent. Bei 200.000 Euro Gebäudeanteil sind das 4.000 Euro im Jahr, die dein zu versteuerndes Einkommen mindern.
Die Sonderformen, bei denen es interessant wird
Denkmalgeschützte Objekte
Bei Baudenkmälern und bei Objekten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten können die begünstigten Sanierungskosten deutlich schneller abgeschrieben werden: in den Jahren eins bis acht jeweils bis zu neun Prozent, in den Jahren neun bis zwölf jeweils bis zu sieben Prozent. Über zwölf Jahre lassen sich so bis zu hundert Prozent der begünstigten Kosten ansetzen.
Steuerlich ist das die stärkste Variante. Entscheidend ist die Bescheinigung der zuständigen Behörde, und begünstigt sind nur die Sanierungskosten, nicht die Altsubstanz. Ohne diese Bescheinigung passiert steuerlich nichts.
Neu geschaffener Mietwohnraum
Für bestimmte neue Mietwohnungen gibt es zusätzlich zur linearen AfA eine Sonderabschreibung in den ersten Jahren. Im aktuell laufenden Zeitraum gilt sie für Bauanträge zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029, mit einer Baukosten-Obergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter und einer förderfähigen Grundlage von höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter.
Wichtig dabei: Das Gebäude muss den Effizienzhaus-Standard EH40 zusammen mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG erfüllen. Ohne diesen Nachweis greift die Sonderabschreibung nicht. Lass dir die Zertifizierung im Kaufprozess belegen, das ist kein Detail am Rande.
Und jetzt der Teil, den du dir merken solltest
Rund um Förderfristen wird viel künstlicher Zeitdruck aufgebaut. Der aktuelle Zeitraum läuft bis Ende September 2029. Wenn dir jemand erzählt, du müsstest diesen Monat unterschreiben, sonst sei der Zug abgefahren, dann ist das ein Verkaufsargument und kein Sachargument.
Was Abschreibung nicht ist
- Kein Geschenk. Du bekommst kein Geld vom Staat, du zahlst auf einen Teil deines Einkommens vorerst keine Steuer.
- Keine Rettung für ein schlechtes Objekt. Eine Wohnung, die niemand mieten will, bleibt eine schlechte Investition, egal wie gut sie sich abschreiben lässt.
- Nutzlos ohne Steuerlast. Wer wenig Einkommensteuer zahlt, hat auch wenig, was sich mindern ließe. Das ist der häufigste Denkfehler überhaupt.
- Nicht dauerhaft gleich hoch. Erhöhte Sätze laufen nach einigen Jahren aus. Wer nur mit den ersten Jahren rechnet, rechnet sich reich.
- Nicht folgenlos beim Verkauf. Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, wird die genutzte Abschreibung dem Gewinn wieder zugerechnet. Sie holt dich also ein.
Was du daraus nicht ableiten solltest
Dieser Artikel erklärt ein Prinzip. Er ist keine Steuerberatung und darf keine sein. Welche Abschreibung für dein Objekt gilt, welche Sätze und Fristen greifen und wie sich das in deiner Steuererklärung auswirkt, beurteilt ausschließlich dein Steuerberater. Steuerrecht ändert sich, und zwar häufiger, als einem lieb ist.
Die Frage, die du dir jetzt stellen solltest
Nicht: Wie viel kann ich abschreiben? Sondern: Zahle ich überhaupt genug Steuern, damit Abschreibung für mich einen Unterschied macht? Das gehört vor allem anderen beantwortet, und genau damit fängt der 7-Fragen-Check an.
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