Wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst.

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Kaum eine Frage wird so widersprüchlich beantwortet. Die einen sagen, ohne zwanzig Prozent brauchst du gar nicht anzufangen. Die anderen werben mit dem Kauf ganz ohne Eigenkapital. Beides stimmt halb, und die Wahrheit hängt an einem Begriff: dem Beleihungsauslauf.

100 oder 110 Prozent: der entscheidende Unterschied

Wenn vom Kauf ohne Eigenkapital die Rede ist, sind zwei sehr verschiedene Modelle gemeint. Der Unterschied liegt in der Behandlung der Kaufnebenkosten.

• 100-Prozent-Finanzierung. Die Bank finanziert den Kaufpreis vollständig, die Nebenkosten bringst du selbst auf. Das sind je nach Bundesland und Maklerbeteiligung grob 6 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
• 110-Prozent-Finanzierung. Die Bank finanziert die Nebenkosten mit. Du bringst rechnerisch kein eigenes Geld ein. Die Zahl 110 ist dabei nur eine Faustformel, real landest du eher zwischen 106 und 112 Prozent.

Für die Bank ist das ein großer Unterschied. Kaufnebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den sie im Ernstfall verwerten könnte. Sie sind aus ihrer Sicht sofort weg.

Was die Bank tatsächlich prüft

Eigenkapital ist nur einer von mehreren Punkten, und selten der wichtigste:

• Bonität. Saubere Schufa, keine laufenden Zahlungsstörungen, keine offenen Konsumkredite in größerem Umfang.
• Einkommen. Höhe, Stabilität und Nachweisbarkeit. Angestellte außerhalb der Probezeit haben es hier am einfachsten. Selbstständige brauchen in der Regel mehrere Jahresabschlüsse.
• Das Objekt. Lage, Zustand, Vermietbarkeit und Wiederverkäuflichkeit. Eine Bank finanziert am Ende nicht dich, sondern die Kombination aus dir und dem Objekt.

Was fehlendes Eigenkapital kostet

Banken staffeln ihre Konditionen nach Beleihungsauslauf, also danach, welchen Anteil das Darlehen am Beleihungswert ausmacht. Typische Stufen liegen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Je höher die Stufe, desto höher der Zins.

Gegenüber einer Finanzierung mit rund zwanzig Prozent Eigenkapital liegt eine 100-Prozent-Finanzierung in der Praxis häufig einige Zehntel Prozentpunkte höher. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung fällt der Aufschlag deutlicher aus, sofern die Bank sie überhaupt darstellt.

Grobe Orientierung ohne Anspruch auf tagesaktuelle Gültigkeit und ohne Zusage einer bestimmten Kondition. Die konkreten Werte hängen von Marktlage, Bank, Objekt und Bonität ab. Verbindlich ist immer nur das Angebot deiner Bank.

Was als Eigenkapital-Ersatz gilt

Eigenkapital muss nicht zwingend Bargeld auf dem Konto sein. Banken akzeptieren je nach Haus auch andere Formen, etwa bestehendes lastenfreies Immobilieneigentum als zusätzliche Sicherheit, Guthaben aus Bausparverträgen oder Wertpapierdepots. Was im Einzelfall anerkannt wird, entscheidet allein die Bank.

Die Risiken, ehrlich benannt

• Langsamer Schuldenabbau. Bei hohem Beleihungsauslauf und niedriger Tilgung dauert es lange, bis du in den positiven Bereich kommst.
• Wenig Puffer bei Wertverlust. Fällt der Preis, kann das Darlehen über dem Objektwert liegen. Ein Verkauf ist dann teuer oder unmöglich.
• Anschlussfinanzierung. Läuft die Zinsbindung aus und ist die Restschuld noch hoch, triffst du das dann geltende Zinsniveau mit voller Wucht.
• Kein Spielraum bei Überraschungen. Mietausfall oder eine größere Reparatur trifft dich ohne Reserve direkt.

Für wen es funktioniert

Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital passt am ehesten zu jemandem mit stabilem, gutem Einkommen, sauberer Bonität, langem Zeithorizont und einer Reserve für Unvorhergesehenes, auch wenn diese Reserve nicht in den Kauf fließt. Genau das ist der Punkt: Kein Eigenkapital einzusetzen ist etwas anderes, als keines zu haben.

Fazit

Rechnen statt hoffen. Die Frage ist nicht, ob es irgendwie geht, sondern was es kostet und ob die Rechnung auch dann noch trägt, wenn etwas schiefläuft. Ob eine Finanzierung in deinem Fall möglich ist, entscheidet ausschließlich deine Bank. Weder dieser Artikel noch der 7-Fragen-Check sind eine Finanzierungszusage.

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